Die Verkäufer erstehen ganze Immobilienkomplexe, um sie mit Hilfe von oft fragwürdigen Vertriebsorganisationen als steuerbegünstigte Immobilienmodelle an Klein- und Mittelverdiener mit haltlosen Versprechen zu verkaufen. Damit der Kaufpreis und die Provision für den Vertrieb, – meist zwischen 25% und 30% - bezahlt werden können,- gehört als Dritte im Bunde die finanzierende Bank dazu..
In dieser Konstellation haben sich Preise herausgebildet, die oft der 34- bis 40fachen Jahresnettomiete entsprechen. Üblich hingegen ist auf normal funktionierenden Märkten eine Preisbildung in Höhe der 10- bis 14fachen Jahresnettomiete.
Wir haben einen Sondermarkt in Leipzig, der völlig aus der Balance geraten ist. Das spüren die ahnungslosen Erwerber derartiger Immobilien spätestens dann, wenn sie ihre Wohnung wieder verkaufen wollen. Sie bekommen meist nicht einmal die Hälfte des von ihnen gezahlten Kaufpreises. Der versprochene Gewinn beim Verkauf nach zehn Jahren ist Illusion. Auf diesem Sondermarkt sind die normalen Kräfte von Angebot und Nachfrage außer Kraft gesetzt. Wohnungen werden „auf Halde“ verkauft, deren Vermietung zunehmend schwerer wird. Es sind vielfach „Schrottimmobilien“, die ihren Preis nicht annähernd wert sind.
Die den Anlegern beim Weiterverkauf angebotenen Preise von lediglich 25% bis 50% der damals von ihnen gezahlten Kaufsumme machen das Abstoßen der Wohnung faktisch unmöglich. Der noch offene Darlehensbetrag muss nämlich abgelöst werden, sonst wird die finanzierende Bank nicht die Löschung der Grundschuld bewilligen. Kaum einer der Erwerber wird in der Lage sein, die Differenz zwischen dem Verkaufserlös und der noch offenen Darlehenssumme auszugleichen.
Zehntausende von ahnungslosen Erstkäufern sitzen in der Falle. Verzweiflung macht sich breit. „Wie konnten die Banken so etwas finanzieren?“ fragen sich nicht nur die verzweifelten Anleger, die sich in ihrer Existenz bedroht sehen.
Ein um 100% überhöhter Kaufpreis ist sittenwidrig, sagt die Rechtsprechung. Ein sittenwidriger Vertrag ist ungültig. Der Kaufpreis muss erstattet werden Zug um Zug gegen die Rückgabe der Wohnung. Kann das die Rettung für die unglücklichen Anleger sein?
Grundsätzlich ja! Aber die Sittenwidrigkeit muss bewiesen werden. Dabei kommt es auch auf den Bewertungsansatz an. Es gibt verschiedene Bewertungsmethoden. So das Ertragswertverfahren, bei dem sich der Wert nach den 10 bis 15fachen Jahresrohmieterträgen errechnet.
Üblich ist auch das Vergleichswertverfahren. Grundlage der Vergleichbarkeit ist der Handel im so genannten gewöhnlichen Geschäftsverkehr. Dabei darf dieser gewöhnliche Geschäftsverkehr nicht durch außergewöhnliche Verhältnisse beeinflusst sein.
Genau das dürfte auf Leipzig zutreffen. Die Preise sind durch diesen provisionsgetriebenen Sondermarkt bis zum 40fachen des Ertragswertes hochgetrieben worden. Tatsächlich kann man die Wohnungen aber nur zum 10- bis 15fachen des Ertragswertes weiter verkaufen. Aus der Laiensicht besteht offenkundig eine sittenwidrige Kaufpreisüberhöhung.
Aber so einfach ist das nicht! In ein Gutachten fließen verschiedene Komponenten mit ein, die das scheinbar Offenkundige in Frage stellen können. Das wird jeder Anwalt wissen, der sich im Einzelverfahren auf die Sittenwidrigkeit des Kaufpreises berufen hat.
Wir wollen eine öffentliche Diskussion anstoßen. Mit Fachleuten! Wir wollen eine Vielzahl von Gutachten fertigen lassen, weg von der Einzelfallbetrachtung zu einem Gesamtbild. Wir wollen deutlich machen, dass Stadtsanierung über zwei Jahrzehnte oft auf dem Rücken ahnungsloser Klein- und Mittelverdiener betrieben wurde.
Wir wollen die Interessen und Kräfte der Opfer bündeln. Wir wollen mit anderen Anlegerschutzkanzleien, die mit der gleichen Problematik zu kämpfen haben, zusammenarbeiten und bereits vorhandene Informationen und insbesondere Gutachten auszutauschen.
Um die Kosten für den einzelnen ohnehin schon gebeutelten Anleger zu minimieren, sollen die Kosten im Umlageverfahren geteilt werden. Nicht mehr als € 100,00 sollen auf den einzelnen Anleger entfallen. Wir wollen die Anleger ermutigen, ihre Miteigentümer mit in dieses Projekt einzubinden. Nur gemeinsam mit vielen Geschädigten, mit den engagierten Anlegeranwälten aus ganz Deutschland und mit einer Vielzahl unabhängiger Sachverständiger lässt sich diese Herkulesaufgabe meistern.