„Die nach Vertragsschluss einsetzende defizitäre Entwicklung eines Mietpools lässt allein nicht den Schluss auf einen Beratungsfehler des Verkäufers zu.“ So entschied der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 18.07.2008.
Das beklagte Unternehmen kauft Altwohnbestände auf, nimmt an ihnen Renovierungsmaßnahmen vor und veräußert sie nach Aufteilung in Wohnungseigentum wieder. Eine dieser Wohnungen kaufte ein Ehepaar und trat einer Mieteinnahmegemeinschaft (Mietpool) bei. Infolge einer defizitären Entwicklung des Mietpools blieben die Mietausschüttungen hinter der errechneten Höhe zurück. Die Anleger, die sich falsch beraten fühlten verlangten Rückabwicklung des Kaufvertrages.
Der Bundesgerichtshof legt dar, dass zwischen Käufer und Verkäufer ein Beratungsvertrag zustande kommt, wenn der Verkäufer während der Vertragsverhandlungen dem potentiellen Käufer einen Rat erteilt.
Das ist z.B. dann der Fall, wenn der Verkäufer dem Käufer Berechnungsbeispiele über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, die diesen zum Vertragsabschluss bewegen sollen.
Der Verkäufer verletze seine aus dem Beratungsvertrag folgenden Pflichten, wenn er ein in tatsächlicher Hinsicht unzutreffendes, zu positives Bild des Wertsteigerungspotentials oder der Ertragserwartung der Immobilie gibt. Er müsse zudem über Risiken aufklären, die mit einem Beitritt zu einem Mietpool verbunden seien.
Ein Beratungsfehler sei aber nicht schon dann gegeben, wenn sich die Berechnung des Verkäufers im Rückblick als unzureichend erweist. Dieses Risiko obliege dem Käufer. Der Verkäufer übernehme in der Regel keine Garantie für eine bestimmte Ertragserwartung der Immobilie. Die Annahme eines Beratungsfehlers setze vielmehr voraus, dass die Berechnung des Mietertrages nach den im Zeitpunkt des Vertragsschlusses gegebenen Verhältnissen fehlerhaft war.